ホストクラブを新たに出店しようと考えたとき、やらなければならない課題は山積みですよね。営業許可はもちろんですが、まずは出店する場所やテナントを決めることも重要でしょう。

出店する物件を探している際に「居抜き物件」というワードを見たことはないでしょうか。

本記事では、ホストクラブの出店の際に居抜き物件を利用するメリットやデメリット、注意点についてご紹介します。

居抜き物件とは

そもそも居抜き物件とは、前のテナントの内装や設備・造作などがそのまま残っている物件のことをさします。

必ずしも「全て」が揃っている状態であるわけではなく、厨房設備だけだったり、内装の一部が残っているだけの物件でも「居抜き物件」と称します。そのため、全ての物件が看板さえ付け替えればオープンできる状態であるとも限りません。

また、場合によっては「居抜きによる造作などを買い取って欲しい」と考えるオーナーもいて、有償による造作譲渡契約を結ぶケースもあります。

スケルトン物件

居抜き物件の対義語に当たるスケルトン物件は、店舗内の壁や天井・床・内装などが何もない建物の構造躯体だけになっている状態の物件をさします。コンクリートがうちっぱなしの状態といえばわかりやすいでしょうか。

通常、契約後に入居したテナントが内装工事を行いますが、のちのち解約し、物件を手放す際に契約前に元の状態に戻す契約になっているケースがあります。これを原状復帰といい、契約前の状態に戻した状態の物件を「スケルトン」というわけです。

ホストクラブの物件に居抜き物件を利用するメリット

レストランやバーなどの飲食店だけでなく、ホストクラブのような水商売のお店でも居抜き物件を利用するケースもあります。

では、居抜き物件を利用する際にはどんなメリットがあるのでしょうか。

コストと準備期間が削減できる

居抜き物件の最大の特徴は、「すでに店舗の内装ができあがっていること」にあるでしょう。雑居ビル内の物件には、水商売系の居抜き物件も多く、利用する価値はあります。

メリットの1つ目は、厨房やイス・テーブル・什器などはそのまま残っているので、開業にかかる経費や開業までの準備期間を削減することでしょう。

スケルトン状態から内装を作ろうと思うと、どの程度こだわるかにもよりますが、坪単価50万円以上もの費用がかかることも考えられます。

居抜き物件なら、内装部分が無償で引き渡される場合には、改装費用のみで済みますし、内装部分を造作譲渡として買い取る場合でも譲渡費用と改装費用で済みます。

また、初期費用を安く抑えられることとで、「出店時に投下する分の資金をより早く回収することができる」ことにも繋がるでしょう。

ホストクラブの物件に居抜き物件を使うデメリット

では、反対に居抜き物件を使うことにはどのようなデメリットがあるのでしょうか。

内装・レイアウトデザインの自由度が限られてしまう

第一に挙げられるデメリットは、内装やレイアウトデザインの自由度が限られてしまうという点でしょう。

最近では、法律などの制限上であったり、その敷地やビルの規制のために、内装の改修工事に制限があるケースもあります。改装できたとしても、以前の店舗の内装を元に改装を行うので、スケルトンに比べてレイアウトの融通が効きにくいでしょう。

理想の店づくりにこだわるあまりに一から店舗を作り直す場合には、余計に工事費がかかってしまうことも考えられます。こだわりが強いお店を作る場合には、居抜き物件はあまり適していないと言えるでしょう。

少しでも個性を出したいというのであれば、家具や備品を購入するなどの工夫が必要になります。

前テナントのイメージが残る

もう1つのデメリットは、前テナントのイメージが残りやすいことです。特に、ホストクラブやキャバクラなど同業種の場合には、以前の店舗のイメージが強すぎるために、「成功しなかったお店」のような悪いイメージで固定されてしまう可能性もあります。

また、前テナントが退去する際の理由もさまざまですので、店で事件が起きたためであったり、店の評判が悪かったなど、実際に悪いイメージを連想させるような理由であった場合には、そのイメージを引き継いでしまうのは不利ですよね。

その場合には、「経営者が変わった」ことを大きく打ち出した上で、悪いイメージを払拭し、大幅なイメージアップを図る必要があるでしょう。

新しい感を出しづらい

居抜き物件ですと、新しい家具や備品を揃えることでお店の特徴を出すことはできるかもしれません。しかし、お店の「新しさ」をアピールするには、大掛かりな内装工事を行う必要があるので、居抜き物件では難しいと言えるでしょう。

どうしても新しい雰囲気のあるお店にしたいという場合には、リース会社から物件を賃貸するか、お金をかけて内装工事を行う必要があります。

居抜き物件を選ぶ際の注意点

では、居抜き物件を選ぶ際にはどのような点に気をつければいいのでしょうか。

最後に、居抜き物件を選ぶ際に知っておいた方がいいポイントや注意するべきポイントをご紹介します。

リース内容と機材の確認

居抜き物件では、冷蔵庫や食洗機・シンクなど、厨房周りの設備もそのまま利用できることは、コスト面で見たときに大きなメリットだと言えますよね。しかし、居抜き物件を契約する際に1番注意しなければならないのが、厨房機器などの「リース契約」についてなんです。

厨房設備がリース契約となっている場合で現テナントにリースの残りがあるケースでは、そのリース契約に対してどのような手続きを取るかによって、厨房利用の形態は大きく変わります。

そのため、居抜き物件を契約しようと思う場合には、内装・各種機器を引き継ぐ際に、「店舗内にある機材のうちどれがリース契約になっているのか」「契約年数や残額など、リース契約の内容の詳細」「機材が問題なく動作するかどうか」というポイントは、絶対に確認するようにしましょう。

設備・機器の老朽化

当然ですが、居抜き物件の内装や設備は、1度使用されていたものですので、当然ながら新品で購入するよりも故障のリスクは高まります。どんなにていねいに扱っていたとしても、長年使っていれば劣化してしまうものもあるでしょう。

状態が悪くなっている造作を使い続けていることで、水漏れなどのトラブルを招き、結果としてスケルトン物件から工事するよりも費用がかかってしまったようなケースもあります。

リスクを減らすためにも、厨房機器や空調機器などはおおよそ何年くらい使用しているものなのかを事前に確認しましょう。また、できれば現借主にメンテナンス業者なども聞いておけるといいですね。

特に製氷機や冷蔵庫・食洗機などは、故障し再度購入する場合には、かなり費用がかかってしまう設備でもあるので注意が必要です。

また、専門のクリーニング業者に依頼し、店のオープン前に全ての設備を清掃・クリーニングしてもらうのもいいでしょう。

契約書の内容とビルオーナーの了承

居抜き物件として募集されている物件の中には、まだ現テナントが解約通知を出していない物件もよく見られます。

このような物件のほとんどは、現テナントが借りている賃貸条件をそのまま引き継げることを想定して募集をかけているでしょう。しかし、それはあくまでも想定ですので、貸主が次回の契約からは賃貸条件を変更したいと考えている場合もあり得ます。当然ですが、物件の最終的な賃貸条件は、貸主に決定権がありますね。

その場合、もともと募集されていた賃貸条件と入居する際に必要な賃貸条件が食い違う可能性も考えられるでしょう。

近年の店舗物件の契約書には「内装譲渡禁止」「原状回復義務」などが記載されています。そのため、引渡し方法についても、貸主から居抜きの許可を得ていない未解約物件では、居抜きで引渡してもらえるという保証はないのです。

現テナントと新テナントの間で話をつければいいだけでなく、まずは事前に貸主の了承が必要になることを覚えておきましょう。

選択肢の1つとして居抜き物件の検討を

本記事では、ホストクラブを居抜き物件で出店する際のメリットやデメリット、知っておきたい注意点などについてご紹介しました。

居抜き物件の最大のメリットは、何と言っても初期費用を抑えられることにあるでしょう。

しかしながら、メリットだけではなく、考えなければならないデメリットも存在しています。

自分がどんなお店を作りたいのか、どの程度妥協できるのか、よく考えた上で物件を選ぶといいでしょう。