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この記事をご覧の方は、「居抜き物件」に関して以下の疑問をお持ちではありませんか？
- 居抜き物件ってそもそもなんなの？
- ホストクラブの開業に居抜き物件を使うメリットは？
居抜き物件にはさまざまなメリットがあるものの、デメリットもあるため、あなたに適した物件を選ぶことが重要。
本記事では、ホストクラブの出店の際に居抜き物件を利用するメリットやデメリット、注意点についてご紹介します。
ぜひ参考にしてみてくださいね。
居抜き物件とは
そもそも居抜き物件とは、前のテナントの内装や設備・造作などがそのまま残っている物件のことをさします。
必ずしも「全て」が揃っている状態であるわけではなく、厨房設備だけだったり、内装の一部が残っているだけの物件でも「居抜き物件」と称します。
そのため、全ての物件が看板さえ付け替えればオープンできる状態であるとも限りません。
また、場合によっては「居抜きによる造作などを買い取って欲しい」と考えるオーナーもいて、有償による造作譲渡契約を結ぶケースもあります。
スケルトン物件との違い
居抜き物件の対義語に当たるスケルトン物件は、店舗内の壁や天井・床・内装などが何もない建物の構造躯体だけになっている状態の物件をさします。
コンクリートがうちっぱなしの状態といえばわかりやすいでしょうか。
通常、契約後に入居したテナントが内装工事を行いますが、のちのち解約し、物件を手放す際に契約前に元の状態に戻す契約になっているケースがあります。
これを原状復帰といい、契約前の状態に戻した状態の物件を「スケルトン」というわけです。
ホストクラブの物件に居抜き物件を利用するメリット
それでは、ホストクラブ開業で居抜き物件を利用する具体的なメリットをみていきましょう。
- 準備期間を削減できる
- 費用を削減できる
それぞれ解説していきます。
①準備期間を削減できる
居抜き物件のメリット1つ目は、開業までの準備期間を削減できる点です。
通常、開業となると内装工事や家具を揃える時間が必要になります。
特に内装工事は3~4ヶ月ほどの期間がかかるため、スピーディーな開業が実現できません。
少ない工事期間で開業できるため、素早く開業を済ませたい方にとってメリットとなるでしょう。
②費用を削減できる
居抜き物件のメリット2つ目は、開業時の費用を削減できる点です。
スケルトン状態から内装を作ろうと思うと、どの程度こだわるかにもよりますが、坪単価50万円以上もの費用がかかることも考えられます。
しかし居抜き物件なら、内装部分が無償で引き渡される場合には、改装費用のみで済みますし、内装部分を造作譲渡として買い取る場合でも譲渡費用と改装費用で済みます。
また、初期費用を安く抑えられることとで、「出店時に投下する分の資金をより早く回収することができる」ことにも繋がるでしょう。
ホストクラブの物件に居抜き物件を使うデメリット
一方で、居抜き物件には以下のようなデメリットも存在します。
- 内装・レイアウトデザインの自由度が限られてしまう
- 前テナントのイメージが残る
- 新しい感を出しづらい
メリット・デメリットを踏まえた上で、あなたのお店に合った物件を選んでみてください。
それぞれ解説します。
①内装・レイアウトデザインの自由度が限られてしまう
第一に挙げられるデメリットは、内装やレイアウトデザインの自由度が限られてしまうという点。
最近では、法律などの制限上であったり、その敷地やビルの規制のために、内装の改修工事に制限があるケースもあります。改装できたとしても、以前の店舗の内装を元に改装を行うので、スケルトンに比べてレイアウトの融通が効きにくいでしょう。
理想の店づくりにこだわるあまりに一から店舗を作り直す場合には、余計に工事費がかかってしまうことも考えられます。こだわりが強いお店を作る場合には、居抜き物件はあまり適していないと言えるでしょう。
少しでも個性を出したいというのであれば、家具や備品を購入するなどの工夫が必要になります。
②前テナントのイメージが残る
もう1つのデメリットは、前テナントのイメージが残りやすいことです。
特に、ホストクラブやキャバクラなど同業種の場合には、以前の店舗のイメージが強すぎるために、「成功しなかったお店」のような悪いイメージで固定されてしまう可能性もあります。
また、前テナントが退去する際の理由もさまざまですので、店で事件が起きたためであったり、店の評判が悪かったりなど、実際に悪いイメージを連想させるような理由であった場合には、そのイメージを引き継いでしまうのは不利ですよね。
その場合には、「経営者が変わった」ことを大きく打ち出した上で、悪いイメージを払拭し、大幅なイメージアップを図る必要があるでしょう。
③新しい感を出しづらい
居抜き物件ですと、新しい家具や備品を揃えることでお店の特徴を出すことはできるかもしれません。
しかし、お店の「新しさ」をアピールするには、大掛かりな内装工事を行う必要があるので、居抜き物件では難しいと言えるでしょう。
どうしても新しい雰囲気のあるお店にしたいという場合には、リース会社から物件を賃貸するか、お金をかけて内装工事を行う必要があります。
チェックリストに従って開業までのスケジュールを立てる
水商売の開業時にはやらなければならない作業がたくさんあります。その全てを紙に書き出すことは、開業の経験者でも難しいことです。
- 開業までに何を行えばいいのか
- 業者選定の優先順位は？
- 開業までのスケジュールを立てたい
チェックリストに従って開業準備を行うことができます。
是非ご活用ください。
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居抜き物件を選ぶ際の注意点
では、居抜き物件を選ぶ際にはどのような点に気をつければいいのでしょうか。
最後に、居抜き物件を選ぶ際に知っておいた方がいいポイントや注意するべきポイントをご紹介します。
①リース内容と機材の確認
居抜き物件では、冷蔵庫や食洗機・シンクなど、厨房周りの設備もそのまま利用できることは、コスト面で見たときに大きなメリットだと言えますよね。
しかし、居抜き物件を契約する際に1番注意しなければならないのが、厨房機器などの「リース契約」についてです。
居抜き物件を契約しようと思う場合には、内装・各種機器を引き継ぐ際に、以下の3つを必ず確認してください。
- 店舗内にある機材のうちどれがリース契約になっているのか
- 契約年数や残額など、リース契約の内容の詳細
- 機材が問題なく動作するかどうか
厨房設備がリース契約となっている場合で現テナントにリースの残りがあるケースでは、そのリース契約に対してどのような手続きを取るかによって、厨房利用の形態は大きく変わります。
②設備・機器の老朽化
当然ですが、居抜き物件の内装や設備は、1度使用されていたものですので、当然ながら新品で購入するよりも故障のリスクは高まります。
どんなに丁寧に扱っていたとしても、長年使っていれば劣化してしまうものもあるでしょう。
状態が悪くなっている造作を使い続けていることで、水漏れなどのトラブルを招き、結果としてスケルトン物件から工事するよりも費用がかかってしまったようなケースもあります。
リスクを減らすためにも、厨房機器や空調機器などはおおよそ何年くらい使用しているものなのかを事前に確認しましょう。また、できれば現借主にメンテナンス業者なども聞いておけるといいですね。
特に製氷機や冷蔵庫・食洗機などは、故障し再度購入する場合には、かなり費用がかかってしまう設備でもあるので注意が必要です。
また、専門のクリーニング業者に依頼し、店のオープン前に全ての設備を清掃・クリーニングしてもらうのもいいでしょう。
③契約書の内容とビルオーナーの了承
居抜き物件の中には、現テナントが解約通知を出していないものもあり、その賃貸条件を引き継ぐことを想定して募集されています。
しかし、最終的な賃貸条件は貸主が決定するため、変更される可能性があります。
また、近年の契約書には「内装譲渡禁止」や「原状回復義務」などが記載されているため、居抜きでの引渡しが保証されるわけではなく、貸主の了承が必要です。
まとめ
本記事では、ホストクラブを居抜き物件で出店する際のメリットやデメリット、知っておきたい注意点などについてご紹介しました。
居抜き物件の最大のメリットは、何と言っても初期費用を抑えられることにあります。
しかしながら、メリットだけではなく、考えなければならないデメリットも存在しています。
自分がどんなお店を作りたいのか、どの程度妥協できるのか、よく考えた上で物件を選んでみてください。
