「探し方の手段はネットや不動産会社、内装会社に聞くやり方があることは分かった。出店するエリアも絞った。」

• でもこの後、具体的にどういったことをポイントにして物件を選べばいいのだろう。
• エリアは絞ったけど、どの物件が良いのか迷って決められない

といった悩みを持っていられる方は多いのではないでしょうか。

物件はこれからの経営に大きな影響を与えます。また、一度決定したら変えることは難しいため、慎重に選びたいところです。

迷わず「これだ！」と思える物件を見つけられたら一番良いですよね。

そこで今回の記事では、失敗しない物件探しのポイントを大きく分けて以下の4つの点から説明していきます。

• 探す前にまずはお店のコンセプトづくりから！
• 良い立地の見分け方
• 失敗しない賃料の選び方
• 必要なお店の広さ

水商売・キャバクラ物件探す前にするべきこと！2つの点からお店のコンセプトの明確化

「この物件だとどの年代の客層がターゲットになるかな？」
「この物件だとどれくらい儲かるかな？」
「この物件だと…」
「もうどの物件が良いのか分からない、、」

このように、物件からお店の経営方針を決めようとすると物件探しに終わりが見えない状態に陥ってしまいます。

よって実際に物件を探す前に、まずはお店のコンセプトを考えましょう。

お店のコンセプトとは、「どういったお店にしたいか」ということです。
明確なコンセプトづくりは成功にも繋がりますし、お店選びの判断材料になりますのでとても大事な作業です。

そこで物件探しの際に必要最低限のコンセプトとは、以下の2点です。

• ターゲットとするお客の特定
• 売上予測

この2点を考えイメージを作ることができれば、物件を選ぶ際にどの条件が譲れてどの条件が譲れないかが明確になっていきます。また、物件選びの際の失敗を避けることにもつながります。

納得感を持つために、そもそもどういったお店であれば納得できるのかを考えましょう。
では実際に見ていきます。

ターゲットとする客層

ターゲットとするお客の年齢層はどれくらいでどういった職業なのかを考えましょう。

サラリーマン、自営業者、学生など、どの客層をターゲットにするかによって良い物件の条件が変わっていきます。

例えば、エリアを六本木に決めていて、高級感のあるお店の出店を考えている方がいたとします。この場合20～30代ではなく、年齢層が高く、収入の高いお客をターゲットに選びことがが適切であると考えられます。

このようにターゲットの絞り方は、お店のコンセプトのイメージや選んだエリアに沿って適切なターゲットを考えるようにしましょう。

売上予測

「人通りが多い場所にある物件を購入することができたが、賃料が高くむしろ経営を苦しめてしまっている、、」

売上予測をせずに物件を選んでしまうとこういった事態に陥りかねません。

ターゲットの設定と同じように売上予測も明確であればあるほど物件選びで失敗する可能性が減ります。

後々賃料に苦しまないように、物件を探す前に売上の見通しを立てましょう。

では具体的にどう売上予測を立てればいいのでしょうか。

売上予測を立てる計算式は以下のようになります。

「売上高＝席数×満席率×客席回転数×客単価」

• 席数とは、名前の通り想定している席数のことです
• 満席率とは、客数を席数で割った数値です（客数÷席数×100）

例えば席数が10席のお店にお客が5人いるとしたら、
25（席に座っている客数）÷50（お店の席数）×100＝50％（満席率）になります。

• 回転率とは、1日の総客数を席数で割った数値です（1日の総客数÷席数）

例えば50席あるお店で、1日で80人のお客が来店した場合は、
80人（1日の総客数）÷50席（お店の席数）＝1.6（回転率）になります。

ではこの計算式を元に仮のお店の売上予測を考えてみましょう。
例えば「キャバクラ」を開業しようとしている人がいるとします。

そのお店で立てた売上予測は、

売上高＝50個（予想しているお店の席数）×50％（満席率）×回転数（1.6）×15000円（客単価）となり、

売上予測は、60万円となりました。

このように、おおよそで仮定した数値を入れて売上を予測しましょう。

これにプラスして、（あまり売れない時の売上）・（通常時の売上）・（好調時の売上）
の3つの売上予測を立て、それを合計した「月間売上高」を作るとより明確な売上予測を立てることができます。

売上予測といってもこの計算式に当てはめれば割り出すことができます。
売上予測をしっかりと立て、失敗の起きづらい経営をしましょう。

水商売・キャバクラ店舗物件の立地を見極める際のポイント

ターゲットの設定と売上予測を立てた後はようやく物件探しに入ります。
物件を見極める際にいちばん重要なのは立地と言っても過言ではないでしょう。

しかし、具体的にどういった立地が良いのか分からないという方は多いのではないでしょうか。

そこで良い立地を見極める際のポイントを以下の3つの点から説明していきます。

物件の立地周辺から見る人口の規模

立地を見極める1つのポイントは、その場所の人の多さの規模を調べることです。
規模とはその立地の、

• 人口。最寄り駅の乗降客数の多さ
• 世帯数

から計ることができます。物件がある立地がどれほどの市場規模があるのかを予想立てることができます。

ここで最初に立てた売上予測が役に立ちます。
ある物件と売上予測を照らし合わせたときに、その物件がある立地の市場の規模が売上予測に満たないのであれば、その物件を迷いなく選択肢から外すことができます。

こう説明すると少し難しく聞こえるかもしれませんが、つまりターゲットと売上予測を立てることによって、良い物件かどうかを判断しやすくなるということです。

物件周辺の人の特徴

場所の市場規模を調べたあとは、その立地にいる人の特徴を調べましょう。
具体的には、

• 年齢
• 性別
• 職業
• その場所にいる目的

その場所にいる目的というのは、仕事や買い物、飲み会などのことを指します。

こちらも最初に考えたお店のコンセプトのターゲットと照らし合わせて、適切な立地かどうか、適切な物件かどうかを判断しましょう。

立地の特徴

立地の特徴は下記の項目で調べましょう。

• 人通り
• 交通量
• 競合店の数・状況
• 周りの商店（居酒屋）
• 駅の距離（二等立地）

この項目の中で、水商売では特に下の2つ（周辺の商店・駅の距離）がポイントになります。

「周りの商店（居酒屋）」とは、居酒屋やバーなどお酒を提供しているお店が物件の周辺にあるかということです。
なぜならお酒で酔った勢いや、二次会で水商売のお店を利用するお客は多いからです。

「駅の距離（二等立地）」とは、駅から少し歩く二等立地かどうかということです。

なぜ駅から少し離れた場所の方が良いのでしょうか。

理由は種類にも寄りますが、水商売の場合は駅前のような人目につく場所よりも、駅から少し離れた場所の方がお客が入店しやすいからです。

例えば、駅前で多くの人に見られる場所にある水商売のお店では、誰か知り合いに見られたくないといったお客がいることが考えられるからです。

また、二等立地の方が費用が安いというメリットもあります。

もちろん、この2つ以外の項目も重要なのでしっかり把握しましょう。

失敗しない水商売・キャバクラ物件探しの際の「賃料の見分け方」

良い立地を見極めましたら、次はその物件にかかる賃料について考えていきましょう。

賃料に追われて苦しい経営にならないよう注意したい項目ですね。

しかし、どの程度の賃料だと自分のお店にとっては負担になるのか分からないという方がいらっしゃると思います。

そこでこの項目では、賃料が高いかどうかの判断する際のポイントについて説明していきます。

売上の10％

適切な賃料を計る目安は、月の売上の10％に収めるというのが原則です。

月の売上を3つ場合（「標準時」・「売れている月」・「売れていない月」）に分けて考えると、賃料での失敗の可能性をより減らすことができます。

なぜなら、お店ができたばかりの時点で売上がずっと安定している状態というのはあまりないので、あらゆる売上の想定をしていた方がより適切な賃料を把握することができるからです。

これから長く安定した経営をするためにも開業時は念には念を入れましょう。

失敗しない水商売・キャバクラ物件に必要な広さ

店舗の大きさは物件を探す上で重要な項目です。

ただ、自分のお店のコンセプトやエリアでは、どれぐらいの店舗の大きさが適しているのか判断できないという方がいらっしゃるのではないでしょうか。

店舗の広さは、立地によってどれほどの広さが適しているのかが変わっていきます。

それでは店舗の大きさに関する基本的な知識から選び方について説明していきます。

大きい・小さい

そもそも、お店の大きい小さいはどう決まるのでしょうか。

目安では、

30坪以下が小さい店舗
30坪以上が大きい店舗

とされています。

次は出店する立地の特徴からどちらが適しているのかを判断しましょう。

都市部と郊外からみる大きい店舗と小さい店舗の適正

小さい店舗と大きい店舗はそれぞれどういった立地の場合適しているのでしょうか。

あくまで目安ですが、
繁華街や都市部の場合は大きい店舗の方が適しています。

繁華街や都市部などの人が多い場所で小さい店舗にするとお客があまり入って来ない状態になり、賃料が安くても売上があまり上がらなくなってしまうからです。

なぜそうなるのかと言いますと、お店が大きいということ自体がお店の「質」とイメージ付けられるからです。そのため、サービスの質が良くてもお店の小ささ故にお客が入らないという事態が起きる可能性が高いのです。

もちろん、どのお店にもこの説明が適しているとは限らないですが、都市部の場合では比較的大きいお店の方が売り上げが高くなります。

では郊外の場合はどうでしょうか。

もうお分かりの方いらっしゃるとは思いますが、郊外では小さめのお店の方が適しています。

なぜかというと、比較的人の少ない郊外で大きいお店にしてしまうと、賃料に見合う売り上げを得られず、高い賃料によって売り上げの大部分を持っていかれてしまうからです。

出店する立地に人があまりいない場合は、小さめの物件を採用した方が良いかもしれません。

まとめ：水商売・キャバクラ物件探し4つのポイント

今までの説明をまとめますと、

• 物件を実際に探す前に、「ターゲットとするお客の特定」と「売上予測」の2つの点からお店のコンセプトを決めることが大切
• 立地・賃料・広さの3つの点からお店のコンセプトに合う物件を探すこと

以上のような流れになります。

このように振り返ってみると、物件探しには事前の計画と調査が必要であり大変だと感じた方がいらっしゃるかもしれません。

しかし、水商売開業の最初の一歩である物件探しに、良い準備をして良いスタートが出来れば、成功できる可能性はそうしないよりも大きく上がるはずです。

妥協せず徹底した準備で納得のいく物件を探しましょう。