この記事をご覧の方は、以下の疑問をお持ちではありませんか？

物件はこれからの経営に大きな影響を与えるうえ、一度決定したら変えることは難しいため、慎重に選びたいところ。

迷わず「これだ！」と思える物件を見つけられたら一番良いですよね。

そこで今回の記事では、失敗しない物件探しのポイントを解説します。

理想の店舗物件を見つけたい方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

物件探しに「コンセプト決め」が重要な理由

実際に物件を探す前に、まずはお店のコンセプトを考えましょう。

お店のコンセプトとは、「どういったお店にしたいか」ということです。

明確なコンセプトづくりは成功にも繋がりますし、お店選びの判断材料になりますのでとても大事な作業です。

そこで物件探しの際に必要最低限のコンセプトとは、以下の2点です。

この2点を考えイメージを作ることができれば、物件を選ぶ際にどの条件が譲れてどの条件が譲れないかが明確になっていきます。また、物件選びの際の失敗を避けることにもつながります。

それぞれ確認していきましょう。

①ターゲットとする客層

ターゲットとするお客の年齢層はどれくらいでどういった職業なのかを考えましょう。

サラリーマン、自営業者、学生など、どの客層をターゲットにするかによって良い物件の条件が変わっていきます。

例えば、エリアを六本木に決めていて、高級感のあるお店の出店を考えている方がいたとします。この場合20～30代ではなく、年齢層が高く、収入の高いお客をターゲットに選びことがが適切であると考えられます。

このようにターゲットの絞り方は、お店のコンセプトのイメージや選んだエリアに沿って適切なターゲットを考えるようにしましょう。

②売上予測

「人通りが多い場所にある物件を購入することができたが、賃料が高くむしろ経営を苦しめてしまっている、、」

売上予測をせずに物件を選んでしまうとこういった事態に陥りかねません。

ターゲットの設定と同じように売上予測も明確であればあるほど物件選びで失敗する可能性が減ります。

後々賃料に苦しまないように、物件を探す前に売上の見通しを立てましょう。

では具体的にどう売上予測を立てればいいのでしょうか。

例えば席数が10席のお店にお客が5人いるとしたら、
25（席に座っている客数）÷50（お店の席数）×100＝50％（満席率）になります。

例えば50席あるお店で、1日で80人のお客が来店した場合は、
80人（1日の総客数）÷50席（お店の席数）＝1.6（回転率）になります。

ではこの計算式を元に仮のお店の売上予測を考えてみましょう。
例えば「キャバクラ」を開業しようとしている人がいるとします。

そのお店で立てた売上予測は、

売上高＝50個（予想しているお店の席数）×50％（満席率）×回転数（1.6）×15000円（客単価）

となり、売上予測は「60万円」となりました。

このように、おおよそで仮定した数値を入れて売上を予測しましょう。

これにプラスして、（あまり売れない時の売上）・（通常時の売上）・（好調時の売上）の3つの売上予測を立て、それを合計した「月間売上高」を作るとより明確な売上予測を立てることができます。

売上予測をしっかりと立て、失敗の起きづらい経営をしましょう。

水商売の店舗物件の立地を見極める際のポイント

ターゲットの設定と売上予測を立てた後はようやく物件探しに入ります。

物件を見極める際にいちばん重要なのは、立地と言っても過言ではないでしょう。

しかし、具体的にどういった立地が良いのか分からないという方は多いのではないでしょうか。

そこで良い立地を見極める際のポイントを以下の3つの点から説明していきます。

①物件の立地周辺から見る人口の規模

立地を見極める1つのポイントは、その場所の人の多さの規模を調べること。

規模とはその立地の、以下2点から測ることができます。

物件がある立地が、どれほどの市場規模があるのかを予想立てることができます。

ここで最初に立てた売上予測が役に立ちます。

ある物件と売上予測を照らし合わせたときに、その物件がある立地の市場の規模が売上予測に満たないのであれば、その物件を迷いなく選択肢から外すことができます。

こう説明すると少し難しく聞こえるかもしれませんが、つまりターゲットと売上予測を立てることによって、良い物件かどうかを判断しやすくなるということです。

②物件周辺の人の特徴

場所の市場規模を調べたあとは、その立地にいる人の特徴を調べましょう。

具体的には、以下が挙げられます。

その場所にいる目的というのは、仕事や買い物、飲み会などのことを指します。

こちらも最初に考えたお店のコンセプトのターゲットと照らし合わせて、適切な立地かどうか、適切な物件かどうかを判断しましょう。

③立地の特徴

立地の特徴は、下記の項目で調べましょう。

この項目の中で、水商売では特に「周辺の商店・駅の距離」がポイントになります。

「周りの商店（居酒屋）」とは、居酒屋やバーなどお酒を提供しているお店が物件の周辺にあるかということです。
なぜならお酒で酔った勢いや、二次会で水商売のお店を利用するお客は多いからです。

「駅の距離（二等立地）」とは、駅から少し歩く二等立地かどうかということです。

なぜ駅から少し離れた場所の方が良いのでしょうか。

理由は種類にもよりますが、水商売の場合は駅前のような人目につく場所よりも、駅から少し離れた場所の方がお客が入店しやすいからです。

例えば、駅前で多くの人に見られる場所にある水商売のお店では、誰か知り合いに見られたくないといったお客がいることが考えられるから。

また、二等立地の方が費用が安いというメリットもあります。

もちろん、この2つ以外の項目も重要なのでしっかり把握しましょう。

水商売業者におすすめの不動産情報サイト4選

続いて、水商売業者におすすめの不動産情報サイトを4つ紹介します。

① 居抜き売却本舗

キャバクラ向けの不動産情報サイトとしておすすめの一つが「居抜き売却本舗」です。

居抜き売却本舗は、東京エリアの水商売を含む飲食店や美容室の居抜き物件に特化したサイトです。会員登録をすれば、希望エリアの物件情報をメールで直接受け取ることができます。

さらに、キャバクラ開業を検討している方向けに、内装業者や空調設備の案内、経営に関するアドバイスも提供しており、東京エリアでの開業を考えている方には非常に役立つサービスです。

② 物件探さナイト

キャバクラ向けの不動産情報サイトとして二つ目におすすめなのが「物件探さナイト」です。

「物件探さナイト」はナイトレジャー産業向けの物件を豊富に掲載するサイトで、バーやスナック、クラブ、ラウンジ、キャバクラなど、水商売向けの居抜き物件を多く取り扱っています。

契約後には、販促やオープンの告知サポートも行ってくれるため、集客面でのサポートも安心です。

地域ごとの物件数はやや少なめですが、水商売向け物件に特化しており、キャバクラに適した物件が探しやすいのが特徴。

水商売向け居抜き物件を探している方には、非常に便利なサイトです。

③ よるみせナビ

キャバクラ向けの不動産情報サイトとして三つ目に挙げられるのが「よるみせナビ」です。

「よるみせナビ」は第一興商グループの株式会社ファーストプロパティーズが運営しており、水商売専門の賃貸物件情報を提供。

全国展開するカラオケ（DAM）ネットワークを活用し、全国の不動産物件から水商売に適したものを数多く揃えています。

希望する物件が見つからない場合には、担当者が希望に応じた物件を提案してくれるため、個別のコンサルティングが必要な方にもおすすめのサイトです。

④ テンポダス

キャバクラ向け不動産情報サイトとして四つ目におすすめなのが「テンポダス」です。

「テンポダス」は株式会社リクルートホールディングスが提供する不動産情報サイトで、リクルートと提携した不動産仲介会社からの物件情報が集まっており、質の高い未公開物件も含まれます。

水商売だけでなく、飲食店や美容院なども含め、常時20,000件以上の物件が掲載されており、サイトのデザインも分かりやすく、希望の物件が探しやすい仕様です。

水商売の物件探しの際の賃料の見分け方

良い立地を見極めましたら、次はその物件にかかる賃料について考えていきましょう。

適切な賃料を計る目安は、月の売上の10％に収めるというのが原則です。

月の売上を3つ場合（「標準時」・「売れている月」・「売れていない月」）に分けて考えると、賃料での失敗の可能性をより減らすことができます。

なぜなら、お店ができたばかりの時点で売上がずっと安定している状態というのはあまりないので、あらゆる売上の想定をしていた方がより適切な賃料を把握することができるからです。

これから長く安定した経営をするためにも開業時は念には念を入れましょう。

失敗しない水商売・キャバクラ物件に必要な広さ

水商売やキャバクラ物件を選ぶ際、店舗の広さは非常に重要な要素です。

しかし、どのくらいの広さが適しているかは、出店エリアやお店のコンセプトによって変わります。

一般的に、30坪以下は「小さい店舗」、30坪以上は「大きい店舗」とされ、出店する立地によって適した広さが異なります。

繁華街や都市部では、大きい店舗の方が適しているでしょう。

これは、大きい店舗は「質が高い」という印象を与え、サービスの質が良くても小さい店舗だと顧客が集まりにくくなるためです。都市部では特に、大きい店舗の方が売上を伸ばしやすい傾向があります。

一方で、郊外では小さめの店舗が適しています。
郊外は人の流れが少ないため、大きい店舗にすると賃料に見合う売上が得られず、負担が増す可能性があります。

こうした場合、小さめの物件にすることでコストを抑え、経営の安定を図ることが望ましいです。

このように、出店する立地やお店のコンセプトを考慮し、広さを選ぶことが大切です。

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まとめ：水商売向けの物件探しのポイント

今回は、水商売の開業をお考えの方向けに、店舗物件の探し方をご紹介しました。

店舗物件をお探しの際は、ぜひ信頼できる不動産業者に相談しましょう。

水商売向けのおすすめサイトとしては、以下が挙げられます。

この他、自身にぴったりな不動産業者を知りたい方は、水商売向けの業者紹介サービス「TRUSTマーケット」の詳細をチェックしてみてくださいね。

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