本記事をご覧の方は、以下の疑問をお持ちではありませんか？

居抜き物件は、前のテナントが使用していた内装や設備をそのまま活用できる物件です。

これにより、開業のための初期投資を大幅に抑えることができ、開業までの期間も短縮できます。

本記事では、キャバクラ開業における「居抜き物件」について、以下の内容を解説します。

キャバクラ開業を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

居抜き物件とは？

居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装や設備がそのまま残されている物件。これにより、開業にかかるコストと時間を大幅に削減することができます。

具体的には、以下のような設備がそのまま使えます。

居抜き物件の最大の利点は、こうした初期投資を抑え、開業までの時間を短縮できることでしょう。

スケルトン物件と居抜き物件の比較

居抜き物件ではない選択肢として、「スケルトン物件」があります。

両者はそれぞれ以下の違いがあるため、自身の目的にあった物件を選ぶことが重要です。

キャバクラを居抜き物件で開業するメリット

居抜き物件は、内装や設備が整っているため、購入後すぐに営業を始めることができ、効率的な開業が可能。

以下に、そんな居抜き物件を選ぶ際の主なメリットを挙げていきます。

それぞれのメリットについて詳しく解説していきます。

① 初期費用を削減できる

居抜き物件の最大の魅力は、内装や設備がすでに整っているため、初期費用を大幅に削減できる点です。

内装工事や設備購入費用を大幅に削減できるため、少ない資金で開業を実現できます。

② 開業までの時間を短縮できる

居抜き物件を選ぶことで、開業までの準備期間を短縮できるため、すぐに営業を開始することができます。

特に急いで開業したい場合や短期間での運営開始が必要な場合に非常に有効です。

③ 安定した設備が活用できる

前のテナントが使用していた設備をそのまま活用できるため、設備の購入や設置にかかる手間が省け、すぐに営業環境を整えることが可能です。

特に、照明や空調、厨房設備などの大きな設備の準備が整っている点が大きなメリットです。

④ 前テナントの顧客を引き継げる

居抜き物件を利用することで、前のテナントが築いていた顧客基盤や集客力をそのまま引き継ぐことができる可能性があります。

特に、キャバクラなどの業態では、前テナントの顧客がそのまま来店することがあるため、初期の集客において有利に働くでしょう。

⑤ 低リスクで開業できる

居抜き物件では、既存の内装や設備を活用するため、開業リスクを抑えることができるという点が挙げられます。

新たに内装を一から作るスケルトン物件に比べ、既存の状態を活用することで予期しないトラブルやコストが減少します。

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キャバクラを居抜き物件で開業するデメリット

居抜き物件には多くのメリットがありますが、デメリットも存在します。

居抜き物件を選ぶ際の主なデメリットを確認していきましょう。

それぞれついて詳しく解説していきます。

① デザインの自由度が制限される

居抜き物件では、前のテナントの内装や設備をそのまま使用するため、店舗のデザインに自由度がなく、理想通りの店舗作りが難しいというデメリットがあります。

自分のブランドイメージに合わせたデザインを作りたい場合、内装の変更が難しくなることがあります。

② 前テナントの問題が引き継がれる可能性

居抜き物件は、前のテナントが使用していた設備や内装がそのまま残っていますが、前テナントが抱えていた問題や悪いイメージを引き継ぐ可能性がある点がデメリットです。

例えば、前のテナントの経営不振や評判が悪かった場合、その影響が新しいオーナーにも及ぶことがあります。

③ 設備の老朽化リスク

居抜き物件では、前のテナントが使用していた設備が古くなっている可能性があり、予期しない修理や交換が必要となる場合があります。

特に、長期間使用されていた設備や内装の寿命が尽きていることがあるため、追加のコストが発生するリスクもあるでしょう。

④ 隠れた修繕コストが発生する可能性

居抜き物件は、前のテナントの設備を活用できる反面、隠れた修繕が必要になることがあり、購入後に予期しないコストが発生するリスクがあります。

例えば、見えない部分の配管や電気系統、換気設備などに問題が隠れている可能性も考えられるでしょう。

⑤ 新しい雰囲気を出しにくい

居抜き物件では、既存の内装や設備に依存するため、店舗に新しい雰囲気を出すのが難しいことも。

新規開店の際に独自の店舗の特色を出したい場合、居抜き物件では限られた範囲でしか実現できないことがあります。

キャバクラ向けの居抜き物件の選び方

居抜き物件を選ぶ際には、事前にしっかりと確認しておくべきポイントがあります。

これらを把握しておくことで、後々のトラブルを防ぎ、スムーズに開業を進めましょう。

それぞれの選定ポイントについて詳しく解説していきます。

① 前テナントの撤退理由を確認する

居抜き物件を選ぶ際には、前のテナントがなぜ撤退したのかを確認することが非常に重要です。

前テナントが経営不振や評判の悪化で撤退した場合、その影響を新しい店舗にも引き継ぐことになる可能性があります。

もし前テナントが撤退した理由が立地に起因している場合、その点を考慮しましょう。

② 内装と設備の状態をチェックする

内装や設備が整っているとはいえ、その状態が十分に良好であるかを確認する必要があります。

特に、長年使用されていた設備や内装には、老朽化が見られることがあるため、修繕が必要かどうかをしっかりと確認しましょう。

排水管や空調設備、電気系統などの状態も重要です。

③ 立地条件を確認する

居抜き物件の立地条件は非常に重要です。開業する地域の繁華街や集客力が高いエリアであることを確認しましょう。

また、アクセスの良さや周辺の競合状況、顧客層が自店舗に合っているかも慎重に検討するポイントです。

④契約内容とリース物件の確認

居抜き物件の契約時には、前のテナントとの契約内容やリース物件が含まれていないか確認が必要。

リース物件の場合、後々リース料の支払いが発生する可能性があるため、事前に確認しておくことが大切です。

また、契約条項に不明点があれば、専門家に相談することをおすすめします。

⑤予算と修繕費の計画

居抜き物件の価格だけでなく、修繕費用やリフォーム費用を含めた予算計画を立てることが重要。

物件を購入した後に予期しない修理が必要となる場合もあるため、修繕や改修のための予算を確保しておくことが開業後の安定につながります。

キャバクラ向けの居抜き物件の上手な使い方

居抜き物件を上手に活用することで、効率的に店舗を開業し、運営することができます。

既存の内装や設備を最大限に活用しつつ、自分の店舗に合わせた調整を加えることが重要です。

以下に、居抜き物件を上手に使うためのポイントを挙げていきます。

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

① 設備を最大限活用する

居抜き物件では、前テナントが使用していた設備や内装がそのまま使えるため、その設備をできるだけ活用することが大切です。

特に、高価な設備や専門的な設備（例：音響、照明、厨房設備など）は、追加費用なしで利用できるため、大きなコスト削減になります。

② 最小限のリノベーションでコストを抑える

居抜き物件では、必要最小限のリノベーションを行うことで、コストを抑えつつ、店舗の魅力を引き出すことができます。

壁の色を変える、ロゴや装飾を加えるなど、手軽にできる改善を行い、店舗の雰囲気を自分のブランドに合わせましょう。

③ ブランドに合った調整を加える

居抜き物件の内装や設備は、前テナントのものがそのまま使われていますが、自分のブランドイメージに合うように調整することが重要です。

例えば、色合いやデザインを統一させ、ブランドのコンセプトに合わせた調整を行うことで、統一感のある店舗作りができます。

④ 立地と周辺環境を活かす

居抜き物件の選定において、立地と周辺環境を最大限に活かすことがポイントです。

既に集客力のある地域に店舗が位置している場合、その場所の強みを活かし、営業戦略を立てることができます。

また、立地に合わせてターゲット層に適したサービスを提供することも重要です。

⑤ 定期的な設備チェックとメンテナンス

居抜き物件の設備は、前のテナントが使用していたものですので、定期的な設備チェックとメンテナンスが必要です。

特に、長年使用されている設備や内装については、劣化や不具合が起きることがあります。

定期的に点検を行い、必要な修繕を早期に実施することで、長期的に安定した運営が可能となるでしょう。

キャバクラ向けの居抜き物件の探し方

居抜き物件を探す際には、複数の情報源を活用して効率的に物件を見つけることが重要です。

適切な探し方を知ることで、より良い物件に出会える可能性が高まるでしょう。

以下に、居抜き物件を探すための主要な方法を挙げていきます。

それぞれの方法について詳しく解説していきます。

① オンライン物件検索サイトの活用

居抜き物件を探すためには、専用のオンライン物件検索サイトを活用することが非常に有効です。

特に、水商売業態に特化した物件サイトを利用することで、キャバクラやスナックなどの特殊な内装を持つ物件を見つけやすくなります。

これらのサービスを活用することで、水商売に特化した居抜き物件を簡単に見つけることができ、費用面や物件選びに役立ちます。

② 不動産エージェントの利用

不動産エージェントを利用することで、専門的なアドバイスを受けつつ、物件探しが効率よく進められます。

エージェントは、一般に公開されていない物件情報を持っていることが多く、非公開の居抜き物件を紹介してもらえる場合もあります。

地域に精通したエージェントを選ぶと、より良い物件を見つけやすくなるでしょう。

③ 地域密着型のネットワークの活用

地域に密着したネットワークを活用することも有効です。

地元の不動産業者や、地域の商工会などが提供する情報をチェックすることで、他の人に先駆けて居抜き物件の情報を得ることができます。

また、地元で評判の良い物件を見つけやすくなります。

④ SNSや掲示板を活用する

SNSや掲示板を活用することで、居抜き物件の情報をリアルタイムで入手できます。

特にFacebookやInstagramのビジネスグループ、地域ごとの掲示板などでは、物件の情報がシェアされていることがあります。

SNSの活用により、早めに物件情報をキャッチすることができます。

⑤ 直接オーナーにアプローチする

物件情報を探している際、オーナーに直接アプローチする方法もあります。

地元などで空き店舗がある場合、そのオーナーに直接連絡を取って居抜き物件として貸し出してもらう交渉をすることができます。

この方法は、希望する条件に合った物件を見つけるために有効です。

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まとめ

居抜き物件は、キャバクラなどの店舗を開業する際に非常に有効な選択肢です。

以下のポイントをしっかりと理解し、適切な物件を選ぶことが、成功への近道となります。

選定の際には、デザインや設備、前テナントの問題などに注意を払い、事前にしっかりと計画を立てることが大切。

しっかりとした準備を行い、成功する店舗作りを目指していきましょう。