キャバクラ・スナックを開業する方の中で、
「居抜き物件は安くて楽っていうのはなんとなく分かるけど具体的にどういったメリットがあって、どうやって探せばいいのか分からない」
という方は多いのではないでしょうか。
そこで、今回の記事ではそういったお悩みを解決すべく
居抜き物件の具体的なメリットや実際に探す際の注意点
について以下の流れで解説していきます！
- 基本的な居抜き物件の理解
- 居抜き物件のメリット・デメリット
- 実際に選ぶ際の注意点
- 居抜き物件の上手な使い方
居抜き物件に関する正しい理解をして自分にあった物件を探せるようになりましょう！
目次
キャバクラ・スナック。居抜き物件の理解を深める
メリット・デメリットに入る前に、居抜き物件について一度確認しましょう。
意外とイメージしていたものと違う場合もあるかもしれません。
居抜き物件特有のトラブルもあるので、あいまいな理解にとどまらず、ここで居抜き物件の理解を深めましょう。
- 居抜き物件
- 造作譲渡
- リース
では以上のポイントに沿って説明していきます。
居抜き物件とは
居抜き物件とは、
前のテナントが使用していた内装や家具、電気、空調などの設備がそのまま残されている物件のことを指します。
内装が既に整っているので、物件を購入してからすぐに営業できるのが特徴です。
しかし、物件によっては「厨房だけ」のように一部だけの居抜きのものもありますので注意してください。
この場合は「一部居抜き」と表現することが多いです。
造作譲渡
まず造作とは、前のテナントが新しく加えた取外し可能な設備や備品のことを指します。
そのため、閉店するテナントの中には
「解体となると費用がかかるので、無料でいいからそのまま受け取って欲しい」
という方もいらっしゃいますが、
「せっかくお金を出して買ったものだから売りたい！」
と言う方がいます。
後者の場合に、話し合いに基づいて設備や備品を売買することが「造作譲渡」です。
リース
リース物件とは、リース会社がお客の希望する物件（この記事の場合で例えると、キャバクラやスナック向けの物件）を購入し、その物件を長期間貸する物件のことです。
居抜き物件と同様に最初から内装や設備などが整っている状態の物件です。
ただし普通の居抜き物件と違い、割高になります。
キャバクラ・スナックでの居抜き物件のメリット
居抜き物件のメリットはただ単に安いというイメージを持っている方は多いのではないでしょうか？
しかし、他にも居抜き物件のメリットは多くあります。
ここで居抜き物件に具体的にどういった良さがあるのかをしっかり把握しましょう。
初期費用
上記でも述べましたが、内装がない物件よりも居抜き物件のほうが圧倒的に初期費用が安くなります。
初期費用が安く済むので、早く利益につなげることができます。
また、元の費用があまりない方にとっては、とてもありがたい物件になります。
内装工事期間が短縮できる
内装工事の手間や、備品を探したり買う手間を省くことができるので、物件を購入してからすぐ営業を始めることができます。
このため、開業までに時間がない方や1から内装や備品を揃えることが面倒な場合はとても便利な物件です。
物件を見つけやすい
他の業種と違って、キャバクラ・スナックのお店は特徴的であるため居抜き物件を見つけやすいです。
どういう事かと言いますと、
例えば普通の飲食店だと、
「ハンバーガー店の居抜き物件からラーメン屋を開業する」
というように同じ業種間でも違う種類のお店を開業することがあります。
この場合は、居抜き物件を購入してもラーメン屋としてすぐ営業することはできません。
このように普通は、同じ業種が入っていたテナントを見つけることは難しいことなのです。
それに比べてキャバクラ・スナックのお店は他の業種とは違った独特さがあったり、競争が激しく開業と撤退の流れが早いため、
同じテナントが入っていた居抜き物件を見つけやすいのです。
前のテナントの顧客を取り込める
前のテナントの顧客を取り込むことができます。
違う業種間の居抜き物件の場合（例えばハンバーガー店から美容室）はそうはいきませんが、キャバクラやスナックに関しては、ほぼ同じ同じ業種間での居抜きになるので、前の顧客を取り込むことは大いに期待できます。
また、前回の顧客を取り込めなくても認知度を高めることにも期待できます。
キャバクラ・スナック。居抜きのデメリット
これほどのメリットがあるなら居抜き物件の方が絶対良いのでは？と感じた方が多いと思います。
しかし、居抜き物件を採用する際はデメリットの面も理解しなければ後になって後悔する場合があります。
居抜き物件を購入する際は必ずデメリットの面も把握しましょう。
悪い面を知ることによってさらにどの物件にするかを考えるポイントになります。
過去にトラブルがある場合は悪影響がでる
前のテナントが撤退する理由は様々です。
ただ、
「店で事件が起きた」
「店の評判が悪かった」
というように悪いイメージ連想させる理由の場合は、そのイメージが新しいテナントにもついてしまう場合があるということです。
その場合は何かしらの方法でその悪いイメージを払拭しなければなりません。
自分の思い通りのデザインができない
新しく自分のお店を出店する場合は、自分好みの内装にしたい考えている方がいる思います。
しかし、居抜き物件の場合は自由にレイアウトを考えることはできません。
少しでも自分好みの内装にしたい場合は、家具や備品を購入するなどの工夫で特徴を出しましょう。
新しい感を出しにくい
新しい家具や備品で店の特徴を出すことはできますが、
お店の新しさを出すには大きな内装の工事をする必要があるので、居抜き物件では難しいかもしれません。
どうしても新しい雰囲気のある内装にしたい場合は、リース会社から物件を賃貸するか、費用をかけて内装工事をする必要が出てきます。
キャバクラ・スナック。居抜き物件を選ぶ際の注意点と探し方
多くのメリットがあり、実際人気も高い居抜き物件ですが、しっかり吟味しないで購入してしまうことはトラブル発生の原因に繋がります。
では実際にどういったことを意識・注意して選べばいいのか気になるところですよね。
ただ選び方の注意点と言っても複雑なことではありません。
以下の点に意識して満足のいく居抜き物件を探しましょう！
前者の撤退理由を把握する
なぜ前のお店は撤退したのかを調べましょう。
理由は多岐にわたるとは思われますが、もし立地の悪さが原因で撤退したなどの場合は購入を一度考え直す必要が出てくることに気づくことができます。
もし、前テナントから話が聞けない場合は、近隣の住人やお店から話を聞くという手段があります。
内装をチェックする
必要なものはすべてホームページに記載されているから大丈夫と思ってすぐ購入することは危険です。
本当にその物件で良いかは、実際に物件の内装をしっかり把握しないとわかりません。
営業を始めてから起こりうる事をイメージしながら内装をチェックしましょう。
具体的には、最低でも下記のことはチェックするようにしましょう。
- 排水管が詰まっていないか
- 壁、床、天井に損傷がないか
- ゴミがないか
- ガス、水道が利用できるか
- 電気が使えるか
- リース物はないか
- 前のテナントは近隣とトラブルが無かったか
上記のリストのように、内装や備品に損傷や不備があるかもしれません。それを知らずに買い後になって知ることはなるべく避けたいですよね。
内装のチェックは居抜き物件購入において必須事項です。
目に見えにくい部分に不備がある可能性が高いので、簡単に終わらず完全に納得いくまでしっかりチェックしましょう。
リース物がないかどうか
ちなみにリストに書いてある「リース物」とは、前のオーナーがリース会社から借りた備品や設備などのことです。
もしリース物があることを知らずにその居抜き物件を購入してしまうと、
新しい借り手がそのリースの備品や設備のリース代を払わなければならなくなります。
このようにすべてが無料で使用できるとは限らないので、しっかり、内装チェック時はリース物がないかどうかも確認しましょう。
実際の探し方
探す際の注意点を理解しましたら、次は実際に調べる段階です。
探し方はネットだけでなく色々な手段がありますが、居抜き物件などの実際の不動産情報の調べ方はこちらを参考にしてください。
最も重要？！水商売を始める時に失敗できない不動産情報
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POSシステムを導入すれば、以下の仕事を効率化、短時間化することができます。
- 業務効率化
- 給与計算
- キャスト管理
- 不正防止
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上記の仕事を効率化、短時間化することができれば、キャストや黒服の教育といったお店のための仕事も実行することができます。
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まとめ:キャバクラ・スナックでは居抜き物件も選択肢の1つ
いかがでしたでしょうか。
居抜き物件は単純に安いだけでなく多くのメリットがあることや、良いことだけでなくデメリットも存在していることを理解できたのではないでしょうか。
ただ、メリットとデメリットの両方を比較して検討してみてもやはり、居抜き物件の長所は大きなものです。
あとはどれだけ居抜き物件を探す際に上記に書いたことに注意して探すことができるかが鍵になっていきます。
安く、かつ中身も良いものであれば一番良いですよね。
満足できる居抜き物件を探し、良い開業のスタートを切りましょう。
最後までお読み頂きありがとうございました。
